Schlagwortarchiv für: Gewerbesteuer

Gewerblicher Grundstückshandel: Wann ein Mehrfamilienhaus als mehrere Objekte gilt

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Als privater Grundstückseigentümer weiß man: Wenn man sein Grundstück erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder veräußert, dann wird der Verkaufsgewinn nicht besteuert. Anders sieht es aus, wenn man als Unternehmer ein Betriebsgrundstück veräußert. Der Gewinn ist dann immer steuerpflichtig. In beiden Fällen haben die Veräußerer aber eines gemeinsam: Sie kennen die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Ziemlich ungünstig ist es dagegen, wenn unbekannt ist, ob man seine Immobilie als Unternehmer oder Privatperson veräußert.

So erging es einem Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Kauf wieder veräußerte. Unstrittig war, dass der Gewinn von über 850.000 EUR versteuert werden musste. Aber nach Auffassung des Finanzamts fiel der Veräußerungsgewinn nicht im privaten Bereich an. Denn dadurch, dass sie drei Jahre zuvor bereits ein anderes Grundstück veräußert hatten, überschritten die Eheleute die sogenannte Dreiobjektgrenze. Diese besagt, dass wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, steuerlich als Unternehmer mit gewerblichem Grundstückshandel gilt. Zu der Einkommensteuer kam also Gewerbesteuer dazu.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigte die Auffassung des Finanzamts nicht nur, sondern fügte noch hinzu, dass die Eheleute nicht bloß vier Objekte veräußert hatten, sondern weitaus mehr. Denn alle Objekte waren Mehrfamilienhäuser. Das allein ist zwar noch kein Grund, ein Haus als mehrere Objekte zu betrachten, aber die Komplexe standen auf geteilten Flurstücken. Eine wirtschaftliche Einheit, auf die bei der Betrachtung als ein Objekt abgestellt wird, lag damit nicht mehr vor. Insgesamt zählte das FG daher 15 veräußerte Objekte. Dass alle an ein und denselben Käufer gingen und der Verkauf in einer Urkunde besiegelt worden war, spielte keine Rolle.

Gewerblicher Grundstückshandel: Wann ein Mehrfamilienhaus als mehrere Objekte gilt

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Als privater Grundstückseigentümer weiß man: Wenn man sein Grundstück erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder veräußert, dann wird der Verkaufsgewinn nicht besteuert. Anders sieht es aus, wenn man als Unternehmer ein Betriebsgrundstück veräußert. Der Gewinn ist dann immer steuerpflichtig. In beiden Fällen haben die Veräußerer aber eines gemeinsam: Sie kennen die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Ziemlich ungünstig ist es dagegen, wenn unbekannt ist, ob man seine Immobilie als Unternehmer oder Privatperson veräußert.

So erging es einem Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Kauf wieder veräußerte. Unstrittig war, dass der Gewinn von über 850.000 EUR versteuert werden musste. Aber nach Auffassung des Finanzamts fiel der Veräußerungsgewinn nicht im privaten Bereich an. Denn dadurch, dass sie drei Jahre zuvor bereits ein anderes Grundstück veräußert hatten, überschritten die Eheleute die sogenannte Dreiobjektgrenze. Diese besagt, dass wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, steuerlich als Unternehmer mit gewerblichem Grundstückshandel gilt. Zu der Einkommensteuer kam also Gewerbesteuer dazu.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) bestätigte die Auffassung des Finanzamts nicht nur, sondern fügte noch hinzu, dass die Eheleute nicht bloß vier Objekte veräußert hatten, sondern weitaus mehr. Denn alle Objekte waren Mehrfamilienhäuser. Das allein ist zwar noch kein Grund, ein Haus als mehrere Objekte zu betrachten, aber die Komplexe standen auf geteilten Flurstücken. Eine wirtschaftliche Einheit, auf die bei der Betrachtung als ein Objekt abgestellt wird, lag damit nicht mehr vor. Insgesamt zählte das FG daher 15 veräußerte Objekte. Dass alle an ein und denselben Käufer gingen und der Verkauf in einer Urkunde besiegelt worden war, spielte keine Rolle.

Freiberufler: Gewerbliche Einkünfte durch Beteiligung von Kapitalgesellschaft

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Wann sind Einkünfte freiberuflich und wann nicht, und wie unterscheiden sich freiberufliche Einkünfte eigentlich von gewerblichen? Das sind Fragen, deren Beantwortung ganze Bücher füllen könnte. Kurz gesagt aber sind unternehmerische Einkünfte, die als freiberuflich im Sinne des Einkommensteuergesetzes gelten (also etwa Einkünfte von Ärzten, Steuerberatern, Architekten, Wirtschaftsprüfern etc.), keine gewerblichen Einkünfte, alle anderen unternehmerischen Einkünfte dagegen schon. Die beiden Einkunftsarten unterscheiden sich durch die Gewerbesteuerpflicht. Während Gewerbetreibende Gewerbesteuer zahlen, müssen das Freiberufler nicht. Dafür entrichten diese eine höhere Einkommensteuer.

Bei der Einordnung einer Tätigkeit als gewerblich oder freiberuflich ist die sogenannte Infektionsoder Abfärbetheorie zu berücksichtigen, nach der bereits eine geringe gewerbliche Tätigkeit dazu führt, dass eine eigentlich freiberufliche Tätigkeit insgesamt als gewerblich gilt. Die gewerbliche Tätigkeit färbt also ab bzw. infiziert die freiberuflichen Einkünfte.

Wie das Finanzgericht Hamburg kürzlich festgestellt hat, gilt das auch für eine „freiberufliche“ Personengesellschaft in Form einer KG, wenn eine GmbH als Kommanditistin beteiligt ist. Denn vom Gesetz her hat eine GmbH immer gewerbliche Einkünfte – dass diese GmbH eine zugelassene Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist, ist unerheblich. Im zugrunde liegenden Fall war sogar der einzige Gesellschafter und Geschäftsführer der GmbH der Komplementär der KG, die ohnehin nur aus ihm selbst als Wirtschaftsprüfer und der GmbH bestand.

Grund für dieses Urteil ist folgendes: Die Freiberuflichkeit ist immer an die Berufsqualifikation gebunden. Eine Berufsqualifikation kann aber nur eine natürliche Person besitzen, nicht hingegen eine GmbH als juristische Person und Körperschaft. Deshalb können einzig Personengesellschaften, deren Mitunternehmer allesamt freiberuflich tätig sind, freiberufliche Einkünfte erzielen. Alle anderen Personengesellschaften (zum Beispiel mit der Beteiligung einer GmbH) haben gewerbliche Einkünfte.

Gewerbeverlust: Verlustuntergang bei Wechsel der Unternehmensidentität

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Der Begriff „Verlust“ allein ist schon negativ genug. Im Steuerrecht wird dieser Begriff noch einmal übertroffen – von dem Begriff „Verlustuntergang“. Dieser auch als steuerlicher Totalschaden benennbare Vorgang kommt allerdings nicht so ohne weiteres auf Sie als Unternehmer zu. Denn erst wenn Sie überhaupt einen Verlust haben, der gewerbesteuerlich vorgetragen werden kann, ist ein Verlustuntergang möglich.

Das geschieht auch nur dann, wenn Sie einen Wechsel des Unternehmers bzw. des Unternehmens durchführen. Steuerlich korrekt wird in dem Zusammenhang von Unternehmer- und Unternehmensidentität gesprochen. Der Gewerbeverlust ist nämlich mit dem Unternehmen und mit dem Unternehmer verbunden. Ändert sich das Unternehmen oder der Unternehmer, entsteht quasi ein neues Unternehmen und der Verlust bleibt bei dem alten (welches aber gar nicht mehr existiert). Erst dann ist der Verlustuntergang tatsächlich eingetreten.

Entscheidend für die Unternehmensidentität – ein zugegebenermaßen relativ weitläufiger Begriff – ist das Gesamtbild der Betätigung, das sich aus den wesentlichen Merkmalen des Gewerbebetriebs ergibt. Das können unter anderem die Art der Betätigung, der Kunden- und Lieferantenkreis, die Arbeitnehmerschaft, die Geschäftsleitung, die Betriebsstätten, die Organisation und die Finanzierung sowie der Umfang und die Zusammensetzung des Aktivvermögens sein. Eine neue Tätigkeit stellt dann keine Betriebseinstellung des alten Betriebs und Gründung eines neuen Betriebs dar, wenn die alte und die neue Tätigkeit wirtschaftlich, finanziell oder organisatorisch zusammenhängen.

Wie schnell man bei diesem Thema in die Falle tappen kann, musste kürzlich ein Konzern vor dem Finanzgericht Köln erfahren, der diverse Schwestergesellschaften auf eine einzige GmbH verschmolzen hatte. Nur bei einer Gesellschaft – einer KG – verschob es den Zeitpunkt der Verschmelzung, da noch Grundstücke aus dem Betriebsvermögen veräußert werden sollten. Die auf den Grundstücken bestehende Produktionsstätte pachtete die GmbH derweil von der KG. Und genau darin lag der Fehler.

Die KG hatte nämlich gewerbesteuerliche Verluste erwirtschaftet und zählte ursprünglich zu den produzierenden Gewerben. Nun verpachtete sie die Produktion, sämtliche Arbeitnehmer wechselten in die neue GmbH. Durch die Wandlung in ein Verpachtungsunternehmen wandelte sich jedoch auch die Unternehmensidentität. Die Verluste gingen unter. Somit müssen die möglichen Gewinne durch eine spätere Veräußerung der Grundstücke ohne Verlustverrechnung versteuert werden, denn die Verluste gibt es ja nicht mehr. Per Saldo ein echter steuerlicher Totalschaden, eben ein Verlustuntergang.